对山海关古城改造开发的思考
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文章来源：范怀良
山海关因有雄伟的“天下第一关”和万里长城起点“老龙头”而闻名遐迩。一位从台湾国民党军队退役的将军，五十年后踏进祖国大陆第一个企盼就是到山海关老龙头看看。他登上重修的老龙头，老泪纵横，忘情地高呼：“我是伟大的中国人。”蜚声海内外的旅游节目的主持人靳羽西来到山海关，她说小时从地理书中就知道山海关，万里长城的起点，是老龙头。今天有幸登上老龙头，感慨万分。说主持这么多年节目，到过世界最著名的旅游景区和古建筑，最雄伟、最壮观的是万里长城。站在老龙头上，她激动地高呼：中国人伟大，我以我是中国人而自豪！
与老龙头和第一关高傲地屹立相比，山海关古城及城内破旧不堪的建筑却显得极不协调。几处古建筑摇摇欲坠，低矮的民宅拥挤不堪，曾经固若金汤的城墙满目疮痍。秦皇岛市和山海关区也曾提出过改造古城的意向，但都以种种原因而搁浅。改变古城面貌，让山海关古城像她的名字那样振聋发聩，是山海关人以及全市人民多年的夙愿。
刚刚赴任的河北省委书记白克明，第一次来秦皇岛视察，就主动提出到山海关看看。这位已过花甲之年的省委主要领导似乎对山海关以及市区和北戴河有着特殊的情感。他从１９５４年就和长辈们每年暑期都到这里。这里的许多地方曾留下他的足迹，然而更多的还是他儿时的美好回忆。他登上老龙头，深情地抚摸着长城的基石，不时眺望波涛汹涌的大海，若有所思。来到天下第一关城楼，雄伟的建筑，深厚凝重的“天下第一关”牌匾依然不逊当年。然而，当他移目城内时，则是另一番感觉。也许这一瞥使他萌发了一定要改造古城的决心。
白克明同志高瞻远瞩，高屋建瓴，对改造古城提出了重要意见：保护古城，修旧如旧，分期实施，政府主导，市场运作，钟楼为心，四面打开，先建东西，后建南北。居民出城，择地建新区，快建马上建。抓住迎奥运这一千载难逢的机遇，加快古城的保护性开发。
白克明同志的指导性意见，引起了市委、市政府和山海关区的高度重视。市立即成立了领导小组，不惜重金诚聘同济大学古建筑专家做规划，细化了改造开发方案。按着白书记的意见，省委领导张群生、王学军、才利民以及省直有关部门的领导、专家纷纷来山海关帮助出主意、想办法，千方百计支持山海关古城改造。
天时、地利、人和俱备，改变古城面貌由古城人民多年的企盼，变成真实的希望。然而，希望距实现还有段艰难的距离。
古城保护方案已定，由古城保护引发的诸多矛盾，必将成为古城改造的拦路虎。如何解决这些矛盾，目前已经成为人们不可回避，也不能回避的尖锐问题。
问题之一，古城改造开发大约需近２０亿元的资金，钱从哪里来，谁来开发？
问题之二，城内居民迁出来，建新区，建在哪儿？
问题之三，现在城市规划四周均是绿化隔离带，并已到国家审批阶段，建新区用地是否能重新修订规划？
就这些问题，笔者进行了调研，听取了各方面的意见，归纳如下，权作抛砖引玉之用。
一、古城内项目谋划、包装是古城改造开发成功与否的关键
白克明同志说，古城改造开发要政府主导，市场运作。这是符合古城改造开发实际的，也是必须遵循的思路。政府主导，是说古城改造开发离不开政府，政府是主导者。但又不能像计划经济时期那样，什么事都由政府包办。因而古城改造开发过程中，政府的角色是主导，而重点在导。指导规划的思路、定位、内容；提出改造开发的政策支持；组织运作实施。市场运作是说古城改造开发必须在政府指导下按市场经济规律办事。要引入竞争机制，改造开发各类项目要竞争招标，所需资金要靠市场运作。谁出钱，谁受益。
问题是改造开发古城需要近２０亿元资金，谁有这么多钱，开发后效益如何，这是市场经济条件下投资者必须考虑的问题。如果经测算，投资后效益平平甚至亏损，没有人会冒风险参与古城改造开发的投标。如果有利可图，或前景看好，也会引来大批竞投者。由此看来，谋划、包装古城项目是改造开发古城的关键，也是瓶颈。解决不好，古城改造开发将成为不解的死棋，笔者认为，项目的谋划、包装必须具备以下条件。一是适合投资者选择，资金多的、少的都能量力参与；二是有特色能吸引大批游客来，并使其驻足；三是具有长效吸引力，百看不厌，回头客多；四是经营后有可观的回报；五是新、奇、特，别处没有，这里独有。总之，总体谋划包装的项目要有卖点。
卖点之一：打“第一关”牌。山海关毕竟是天下第一关。自古是兵家必争之要地。要着力保护古城中的明清风貌，保留具有古城特色的原有建筑，建设已毁的有特点的建筑，经过改造开发，恢复古城旧时辉煌。
卖点之二：打“军事要塞”牌。山海关古城是中国古代完整的军事防御体系的缩影，能守善攻。城内生活着大批驻军。为驻军服务的设施，行业众多，改造开发时，要充分体现古城这一特点。可在古城战役战术、战事遗存、典故以及遗留古迹上多做文章。让对古代军事感兴趣的人和不感兴趣的人对此津律乐道。
卖点之三：通盘规划，肥瘦搭配。整个古城能成为开发热点的地方也就是几处。如果这些地方有人投资，其他地方再找投资者就非常难了。规划时必须用热点地段的开发带动次热点地段的开发。与此同时，千方百计提升次热点地段的开发价值，一是政策倾斜，适当优惠；二是在规划时，在次热点地段，包装热点项目。
卖点之四：挖掘特色，满足各层次人的需求。古时城内曾经繁华过。军旅、商贾、市民以及三教九流的丰富生活也曾留下了不少的文化遗存。对这些文化遗存，要深入挖掘，开动脑筋，举一反三，异想天开，包装有文化内涵，游客喜闻乐见，又可参与其中的特色景点。比如游乐区，购物区，休疗、度假区，古今名人展示区、民俗民居游览区等等。实在没有旅游价值的地段，可包装成为体现古民居特点的四合院，向富裕起来的市民或外地富裕人群出售，亦可根据房主姓氏，冠以“王家”、“李家”宅院等等。
卖点之五：留足空间，适当增加容积率。现在古城以低矮民居为多。规划时，在留足通道、绿地、园景用地外，一定要适当增加建筑的容积率，在限高的前提下，各类特色建筑要尽量鳞次栉比，错落有致。让投资者以较少的投入获得较大的开发空间。
卖点之六：建北方古玩市场。随着人们生活水平和文物意识的增强，热衷于古文物鉴赏、收藏的人群与日俱增。鉴赏收藏文物渐成时尚。借古城之优势，建北方古玩市场也不失是一种有价值的尝试。可在预先规划的基础上，全国招商，由小做大，并逐步创出知名品牌。
卖点之七：与时俱进，突破创新。对古城改造开发也要解放思想，更新观念。修旧如旧，不是原封不动。另外，对旧也要辩证地估价。山海关古城几经动乱，旧是何样？谁也说不清，但可以肯定地说，不是现在这样。建筑设施谋划上既要保持明清风貌，也要集众家之长，城内项目包装要花样众多，纷呈斑斓。商贸以小为主，但要热起来。娱乐业要眼花缭乱，丰富多彩，以吸引更多的游客。
二、冲出城区，开创新板，是古城改造开发的牵动力
古城区占地面积１５０万平方米，建筑面积７４万平方米其中居住面积５５万平方米（需拆建的４３万平方米）。古城内现有６９家机关企事业单位和６６８３户、１９４３０人。按规划，除为数不多可保留的建筑外，其他均需拆迁外移。因此，能否顺利拆迁集体设施和各类住宅是古城改造开发的另一个瓶颈。历史上拆迁都是难题。拆迁既涉及人们的观念，故土难离，又涉及到利益。作为政府主导，必须兼顾这两个方面，既要做深入细致的思想工作，教育大家顾全大局，又要从“三个代表”重要思想出发，充分考虑大家的切身利益。因此，开创新区是当务之急。
新区是新的板块，选好地址至关重要。
笔者对现有山海关的情况进行了详尽的调研，并对新区选址有所思考。从实际情况看，北倚山，面朝海，新板块北移不现实，南移是正确的选择。移到何处？笔者想提出如下原则意见，以资参考。
（一）近海濒河。在到处都是工地的时代，人们崇尚环保，崇尚自然。海和河、山都是稀缺资源。山处不宜移，海和河的资源是首选。近海濒河是新板块最理想之地（近海指规划中龙源大道以北）。
（二）整治石河两岸。石河是山海关的母亲河。建橡胶坝、护砌两岸、蓄水，两岸１５０米内美化、绿化，形成平湖美景。石河东岸全部，两岸绿化带以西１公里处均是新板理想之地。
（三）整合规划中的海港区和山海关区之间的绿化隔离带。规划既考虑长远，又要照顾现实。现实是绿化隔离带正在形成之中，无论从哪个角度讲，隔离带也形不成理想中整块的隔离带，因为在规划区内有机场，还有１３个村庄。笔者建议，还是从现实出发，对规划中的隔离带进行整合。即沿石河，１５０米绿化带以外，西划１公里长条块区，作为古城移出新板和旧村改造区，旧村改造腾出地块集中用于绿化。这样隔离带形成既快又集中，不失为上策。加上石河东岸条块地，新板用地数量可观，有利集中开发，亦有利于出售。
（四）科学决策区委、区政府迁出选址。区委、区政府迁出城区已是定局。迁往何处不仅要考虑环境，还要关注迁出的带动效应。从环境说，区委、区政府在体育场附近选址是一大败笔。此处，南是昂起的老龙头，东是长城旧址。在这样一个敏感地方建行政机关，会影响长城、老龙头的整体结构布局和景观。从带动古城改造开发来说，区委、区政府选址是一种拉动。区委、区政府所在地是山海关区的政治中心，带动作用是不可估量的，肯定会拉动住宅及服务业的外迁和建设。选址何处好呢？笔者认为石河下游两岸滨海处最佳。这里的环境将无与伦比。
三、整合城周边村，打造一个新的山海关
古城改造开发在即，新板块已初见端倪，全新的山海关在眼前浮现。此时，城周边村的问题突显出来。大势带来机遇，周边村干部、群众迫切要求改变现状，这是改造周边村的难得的时机。错过很难再遇，抓住机遇，适时整合周边村已是当务之急。
１、古城周边共有９个村。可先做规划，先易后难分期整合。
２、打破村落原有旧址界限，通盘考虑，统一调度。
３、在新板块建立社区，逐渐消灭农业户口，向社区注入新管理机制，实行股份制，股民建立社保、医疗保险制度，以解除原村民的后顾之忧。
４、新区各类服务设施齐全，住宅、服务设施设计要面向未来，考虑长远。以使原村民的生活条件、生活质量有明显改善，与此同时，还要建设一部分高档住宅，吸引更多的城区富裕户，市内外崇尚自然、崇尚好环境的人前来购买。
本帖由 voodoo3 于2004-05-11 20:03:07发表
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